전세대출은 "얼마까지 나오나"와 "한 달에 이자가 얼마인가" 두 가지만 알면 계획이 서요. 한도는 보증금의 일정 비율, 보증기관 한도, 내 소득 중 가장 작은 값으로 정해지고, 이자는 대부분 대출금 × 금리 ÷ 12로 끝나요. 아래 제도 수치는 모두 확인일 2026-10-01 기준이고, 은행 금리는 시세가 계속 바뀌어서 표에는 예시 금리를 썼어요.
전세대출 이자대출 금액과 금리를 넣으면 월 이자와 계약 기간 총 이자가 바로 나와요›
전세대출 종류 — 은행 재원과 정책(기금) 대출
전세대출은 돈이 어디서 나오느냐로 둘로 나뉘어요.
| 구분 | 은행 재원 전세대출 | 주택도시기금 버팀목 |
|---|---|---|
| 재원 | 은행 자체 자금 | 주택도시기금(정부) |
| 금리 | 은행·시기·신용에 따라 다름 | 국토교통부 고시 금리표 |
| 소득·자산 요건 | 상품과 보증기관 기준에 따름 | 부부합산 소득·순자산 상한 있음 |
| 대상 주택 | 보증기관 기준의 보증금 이하 | 전용 85㎡ 이하, 보증금 상한 있음 |
| 담보 | HF·HUG·SGI 보증서 | HF·HUG 보증서 또는 채권양도 |
어느 쪽이든 은행은 집이 아니라 보증기관의 보증서를 담보로 돈을 빌려줘요. 그래서 "전세대출 조건"은 사실상 은행 조건과 보증기관 조건, 두 겹으로 이뤄져 있어요.
정책 전세대출 — 버팀목 일반·청년·신혼 조건
주택도시기금 포털에 고시된 세 상품의 큰 틀이에요.
| 항목 | 버팀목(일반) | 청년전용 버팀목 | 신혼부부전용 |
|---|---|---|---|
| 대상 | 무주택 세대주 | 만 19~34세 무주택 세대주(예비 세대주 포함) | 혼인 7년 이내 또는 3개월 내 결혼 예정 |
| 부부합산 연소득 | 5천만원 이하 | 5천만원 이하 | 7,500만원 이하 |
| 순자산 | 3.45억원 이하 | 3.45억원 이하 | 3.45억원 이하 |
| 보증금 상한 | 수도권 3억 / 그 외 2억 | 3억원 | 수도권 4억 / 그 외 3억 |
| 대출 한도 | 수도권 1.2억 / 그 외 8천만원 | 1.5억원 | 수도권 2.5억 / 그 외 1.6억 |
| 보증금 대비 | 70% 이내 | 80% 이내 | 80% 이내 |
| 금리 | 연 2.5~3.5% | 연 2.2~3.3% | 연 1.9~3.3% |
덧붙일 점이 몇 가지 있어요.
- 일반·청년 상품의 소득 상한은 2자녀·다자녀 가구 등은 6천만원, 신혼가구는 7,500만원까지 넓어져요. 일반 버팀목도 신혼·2자녀 이상 가구면 한도가 수도권 2.5억원, 그 외 1.6억원이에요.
- 청년전용에서 만 25세 미만 단독세대주는 전용 60㎡ 이하, 한도 1.2억원이에요.
- 주택 면적은 전용 85㎡ 이하(수도권이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하, 청년전용은 85㎡ 이하)예요.
- 기금 대출이나 다른 전세대출·주택담보대출을 이미 쓰고 있으면 중복으로 받을 수 없어요.
- 임차보증금의 5% 이상을 낸 뒤에 신청하고, 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 안에 신청해야 해요.
버팀목 금리표
금리는 소득과 보증금 구간으로 정해지는 변동금리(국토교통부 고시)예요. 대상 주택이 지방이면 0.2%p 낮아져요.
버팀목(일반)
| 부부합산 연소득 | 보증금 5천만원 이하 | 5천만~1억원 | 1억원 초과 |
|---|---|---|---|
| 2천만원 이하 | 2.5% | 2.6% | 2.7% |
| 2천만~4천만원 | 2.7% | 2.8% | 2.9% |
| 4천만~6천만원 | 3.0% | 3.1% | 3.2% |
| 6천만~7,500만원 | 3.3% | 3.4% | 3.5% |
신혼부부전용
| 부부합산 연소득 | 5천만원 이하 | 5천만~1억원 | 1억~1.5억원 | 1.5억원 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 2천만원 이하 | 1.9% | 2.0% | 2.1% | 2.2% |
| 2천만~4천만원 | 2.2% | 2.3% | 2.4% | 2.5% |
| 4천만~6천만원 | 2.6% | 2.7% | 2.8% | 2.9% |
| 6천만~7,500만원 | 3.0% | 3.1% | 3.2% | 3.3% |
청년전용 버팀목(보증금 3억원 이하 공통)
| 부부합산 연소득 | 금리 |
|---|---|
| 2천만원 이하 | 2.2% |
| 2천만~4천만원 | 2.5% |
| 4천만~6천만원 | 2.9% |
| 6천만~7,500만원 | 3.3% |
여기에 우대금리가 붙어요. 자녀 수에 따라 1자녀 0.3%p, 2자녀 0.5%p, 다자녀 0.7%p, 부동산 전자계약 0.1%p(2026년 12월 31일 신규 접수분까지) 등이 있고, 우대를 다 받아도 최종 금리는 연 1.0% 밑으로 내려가지 않아요.
은행 전세대출 한도 — 보증기관이 정해요
은행 재원 전세대출은 보증기관 기준이 곧 한도의 큰 틀이에요. 공식 안내에 적힌 두 공공 보증기관의 기준은 이래요.
| 항목 | HF 일반전세자금보증 | HUG 전세금안심대출보증 |
|---|---|---|
| 구성 | 대출 보증(반환보증은 따로 가입) | 전세보증금반환보증 + 대출 보증(분리 불가) |
| 최대 한도 | 4억원 | 수도권 4억 / 그 외 3.2억 (신혼·청년 4.5억 / 3.6억) |
| 보증금 대비 | 임차보증금의 80% | 전세보증금의 80% (신혼·청년 90%) |
| 소득 기준 | 연간인정소득에서 부채 상환 예상액 등을 빼서 산정 | 연 이자비용이 연간 인정소득의 40% 이내 |
| 보증비율 | 90%, 수도권·규제지역 80% | 수도권·규제지역 80%, 그 외 90% |
| 1주택자 | 수도권·규제지역 1.8억 / 그 외 2억 | 2억원 초과 불가 |
| 특징 | 소득·신용도로 가부와 한도 결정 | 소득과 주택(목적물)으로 가부와 한도 결정 |
HF 보증은 임차보증금이 7억원(서울·경기·인천 외 5억원) 이하이고 본인과 배우자의 주택 수를 합쳐 1주택 이내여야 해요. 한도는 위 기준들 중 가장 작은 금액이고, 수도권·규제지역은 산출 결과의 8/9만 인정돼요. 민간 보증기관인 SGI서울보증도 전세대출 보증을 취급하는데, 세부 한도는 취급 은행에서 확인하세요.
보증금 3억원 전세, 얼마까지 나올까
수도권에서 보증금 3억원 집을 무주택자가 HF 보증으로 계약하는 경우를 안내 문구대로 계산해 보면 이래요.
- 과목별 한도: 4억원
- 소요자금 한도: 3억원 × 80% = 2.4억원
- 상환능력 한도: 소득과 기존 부채로 산정(사람마다 다름)
- ①~③ 중 가장 작은 금액 × 8/9 — 2.4억원이 가장 작다면 약 2.13억원
소득이 적거나 다른 대출이 많으면 ③이 가장 작아져 한도가 더 줄어요. 정확한 금액은 은행 심사에서 나와요.
전세대출 조건 — 최근 달라진 규제 (2025~2026)
금융위원회가 발표한 조치 중 전세대출에 직접 닿는 것만 추렸어요.
| 시행일 | 내용 | 대상 |
|---|---|---|
| 2025.6.28 | 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 | 수도권·규제지역 |
| 2025.7.21 | 전세대출 보증비율 90% → 80% | 수도권·규제지역 (지방은 90% 유지) |
| 2025.9.8 | 1주택자 전세대출 한도 2억원으로 일원화 | 수도권·규제지역에서 전세를 구하는 1주택자 |
| 2025.10.29 | 전세대출 이자상환분을 DSR에 반영 | 수도권·규제지역에서 전세대출을 받는 1주택자 |
- 소유권 이전 조건부 전세대출은 집을 사는 사람이 세입자의 전세보증금으로 잔금을 치를 때 쓰이는 대출이에요. 계약서의 임대인과 등기상 소유자가 다르면 취급이 막혀요.
- 1주택자 한도는 그전까지 보증기관별로 달랐는데(수도권 기준 SGI 3억, HF 2.2억, HUG 2억) 2억원으로 맞춰졌어요. 보유 주택이 어느 지역에 있는지는 따지지 않아요.
- DSR 반영은 규제 시행일 이후 새로 받는 전세대출부터이고, 정책 목적의 전세대출은 빠져요. 예를 들어 1주택자가 2억원을 연 4.0%로 빌리면 연 이자 800만원이 DSR 계산에 들어가요. 연소득 5천만원이라면 그것만으로 16%를 차지해요.
- 같은 날(2025.6.27) 기준으로 청년전용 버팀목은 2억원에서 1.5억원으로, 신혼부부전용은 수도권 3억원에서 2.5억원으로 한도가 낮아졌어요. 그 전에 계약한 건은 예전 한도가 적용돼요.
2026년 4월 금융위원회의 "2026년도 가계부채 관리방안" 보도자료에는 전세대출 한도·보증을 직접 바꾸는 내용은 없었고, DSR 적용 대상 확대를 준비하겠다는 방향만 적혀 있어요.
전세대출 이자 계산 — 월 이자는 한 줄
전세대출은 대부분 만기일시상환이라 매달 이자만 내고, 원금은 계약이 끝날 때 돌려받은 보증금으로 갚아요.
월 이자 = 대출금 × 연 금리 ÷ 12
2억원을 연 4.0%로 빌리면 2억 × 0.04 ÷ 12 = 월 약 66.7만원, 2년이면 1,600만원이에요. 아래 표는 예시 금리로 계산한 값이에요(단위: 만원).
| 대출금 | 연 2.5% | 연 3.0% | 연 3.5% | 연 4.0% | 연 4.5% | 연 5.0% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5천만원 | 10.4 | 12.5 | 14.6 | 16.7 | 18.8 | 20.8 |
| 1억원 | 20.8 | 25.0 | 29.2 | 33.3 | 37.5 | 41.7 |
| 1.5억원 | 31.3 | 37.5 | 43.8 | 50.0 | 56.3 | 62.5 |
| 2억원 | 41.7 | 50.0 | 58.3 | 66.7 | 75.0 | 83.3 |
| 3억원 | 62.5 | 75.0 | 87.5 | 100.0 | 112.5 | 125.0 |
보증금의 80%를 빌린다고 가정하면 보증금 기준으로는 이렇게 돼요.
| 전세 보증금 | 대출금(80%) | 연 3.5% | 연 4.0% | 연 4.5% |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 | 8천만원 | 23.3만원 | 26.7만원 | 30.0만원 |
| 2억원 | 1.6억원 | 46.7만원 | 53.3만원 | 60.0만원 |
| 3억원 | 2.4억원 | 70.0만원 | 80.0만원 | 90.0만원 |
| 4억원 | 3.2억원 | 93.3만원 | 106.7만원 | 120.0만원 |
| 5억원 | 4억원 | 116.7만원 | 133.3만원 | 150.0만원 |
금리 0.5%p 차이는 2억원 기준 연 100만원, 월 약 4.2만원이에요.
정책대출로 계산한 예시 세 가지
| 경우 | 대출금 | 적용 금리 | 월 이자 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 — 보증금 1.5억, 연소득 3천만원 | 1.2억원 (80%) | 2.5% | 25만원 |
| 버팀목 일반(수도권) — 보증금 2억, 연소득 4,500만원 | 1.2억원 (70%는 1.4억이지만 한도 1.2억) | 3.2% | 32만원 |
| 신혼부부전용(수도권) — 보증금 3억, 연소득 7천만원 | 2.4억원 (80%) | 3.3% | 66만원 |
첫 번째 경우를 예시 금리 연 4.0%로 빌렸다면 월 40만원이라, 금리 1.5%p 차이가 월 15만원, 2년에 360만원이에요.
전세와 월세 중 어느 쪽 부담이 작은지는 이자만이 아니라 전월세전환율, 내 돈의 기회비용까지 넣어 봐야 해요. 그 비교와 보증금을 지키는 절차는 전세·월세 완전 정리에 따로 정리했어요.
전월세·중개수수료보증금을 월세로 바꾸면 얼마인지 전환율로 계산해요›
만기·연장·중도상환
전세대출 만기는 보통 임대차 계약 기간에 맞춰요. 버팀목은 2년 이내로 빌리고 연장해서 최장 10년(이후 미성년 자녀 1명당 2년 추가, 최장 20년)까지 쓸 수 있어요.
| 항목 | 버팀목(기금) 기준 |
|---|---|
| 연장할 때 | 최초 대출금(또는 직전 연장 시 잔액)의 10% 이상 상환, 아니면 0.2%p 가산 (갱신 계약·대출 기간이 1년 이하면 0.1%p) |
| 금리 재판정 | 연장 때마다 새 보증금과 소득으로 다시 정함 |
| 소득 기준 초과 | 해당 보증금 구간 최고금리에 0.3%p 가산 |
| 보증금이 줄면 | 새 보증금 이내로 대출금 일부 상환 |
| 상환 방식 | 일시상환 또는 혼합상환 |
| 중도상환수수료 | 없음 |
| 주택을 취득하면 | 대출금 상환 대상 |
은행 재원 전세대출은 연장 시점의 금리로 다시 정해지고, 보증금이 오르면 늘어난 만큼 추가 심사를 받아요. 중도상환수수료는 상품마다 달라서 대출 약정서에서 확인해야 해요.
이자만 내는 만기일시와 원금을 같이 갚는 방식의 총 이자 차이는 원리금균등 vs 원금균등 글에서 숫자로 비교했어요.
대출 이자 계산기원금을 나눠 갚을 때 월 납입금과 총 이자가 어떻게 달라지는지 비교해요›
자주 묻는 질문
전세대출은 보증금의 몇 %까지 나오나요
공식 기준으로 HF 보증은 임차보증금의 80%, HUG 보증은 전세보증금의 80%(신혼부부·청년가구 90%), 버팀목은 일반 70%·청년과 신혼 80% 이내예요. 다만 이 비율은 상한일 뿐이고 기관별 최대 한도, 소득으로 계산한 한도와 비교해 가장 작은 금액이 실제 한도가 돼요.
전세대출 이자는 한 달에 얼마인가요
대출금 × 연 금리 ÷ 12예요. 1억원이면 연 3.0%에 월 25만원, 연 4.0%에 약 33.3만원, 2억원이면 연 4.0%에 약 66.7만원이에요. 변동금리 상품은 금리가 바뀌는 주기마다 이자가 달라져요.
청년 버팀목 전세대출 조건은 어떻게 되나요
만 19세 이상 34세 이하 무주택 세대주(예비 세대주 포함)로 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산 3.45억원 이하여야 해요. 보증금 3억원 이하·전용 85㎡ 이하 주택에 최대 1.5억원(보증금의 80% 이내), 금리는 소득에 따라 연 2.2~3.3%예요. 만 25세 미만 단독세대주는 60㎡ 이하, 1.2억원까지예요.
집이 한 채 있어도 전세대출을 받을 수 있나요
HF 보증은 본인과 배우자 합산 1주택 이내까지 대상이에요. 다만 수도권·규제지역에서 전세를 구하는 1주택자는 2025년 9월 8일부터 전세대출 한도가 2억원으로 일원화됐고, 10월 29일 이후 새로 받는 전세대출은 이자가 DSR에 반영돼요. 버팀목은 세대원 전원이 무주택이어야 해요.
계약을 갱신하면 대출도 그대로 연장되나요
자동은 아니고 연장 심사를 다시 받아요. 버팀목은 연장 때 대출금의 10% 이상을 갚거나 0.2%p 가산금리를 받고, 금리도 새 보증금과 소득으로 다시 정해요. 갱신 계약이면 계약갱신일부터 3개월 안에 신청해야 해요.
중간에 갚으면 수수료가 있나요
버팀목 전세자금은 중도상환수수료가 없어요. 은행 재원 전세대출은 상품마다 조건이 달라 약정서의 중도상환수수료 항목을 확인해야 해요.
금리가 오르면 이자가 얼마나 늘어나나요
대출금 1억원당 금리 1%p에 연 100만원, 월 약 8.3만원이 늘어요. 2억원을 빌렸다면 1%p 상승에 월 약 16.7만원이에요. 계산기에 지금 금리와 1%p 높인 금리를 각각 넣어 보면 차이를 미리 볼 수 있어요.
