전세·월세 완전 정리 — 뭐가 유리한지, 보증금은 어떻게 지키는지

집을 구할 때 가장 먼저 부딪히는 질문이 "전세가 나을까, 월세가 나을까"예요. 감으로 고르기 쉬운데 사실 이건 금리 계산 문제라 숫자로 답이 나와요. 그리고 계약보다 더 중요한 건 보증금을 돌려받는 것이고, 여기엔 날짜 몇 개를 지키는 일이 전부예요. 아래 수치는 모두 확인일 2026-09-21 기준이에요.

전세와 월세, 기준은 "전월세전환율"

보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율이 전월세전환율이에요. 주택임대차보호법 제7조의2는 기존 계약의 보증금을 월세로 전환할 때 이 비율에 상한을 두고 있어요.

전환율 상한 = ① 한국은행 기준금리 + 2%p, ② 연 10% — 둘 중 낮은 쪽

2026년 8월 27일 이후 기준금리가 연 3.00%이므로, 지금 상한은 연 5.0%예요.

주의할 점이 하나 있어요. 이 상한은 이미 있는 계약의 보증금을 월세로 돌릴 때 적용돼요. 처음부터 월세로 내놓는 신규 계약은 상한이 적용되지 않아 시장에서는 연 5~7% 수준으로 책정되는 경우가 흔해요. 그래서 "법정 상한보다 비싼데요?"라는 말이 신규 계약에서는 통하지 않아요.

그래서 전세가 유리한가, 월세가 유리한가

판단 기준은 한 줄이에요.

전세대출 금리 < 전월세전환율 → 전세 유리 / 반대면 월세 유리

전세는 "이자를 내고 사는 것", 월세는 "집주인에게 전환율만큼 이자를 내는 것"이라 둘 다 결국 이자 싸움이에요. 3억짜리 집을 예로 보면 이렇게 갈려요.

같은 집인데 월 16만원, 1년이면 200만원 가까이 차이가 나요. 다만 계산에 꼭 넣어야 할 항목이 두 가지 더 있어요.

• 자기자본의 기회비용: 전세보증금 1억을 예금에 뒀다면 받았을 이자도 비용이에요. 예금금리가 전환율보다 훨씬 낮으니 보통은 전세가 여전히 유리하지만, 그 돈으로 더 높은 수익을 낼 수 있다면 계산이 달라져요.
• 월세 세액공제: 조건이 맞으면 월세의 15~17%를 세금에서 돌려받아요(아래에서 설명). 실질 월세가 그만큼 싸져요.

여기에 계산으로 안 잡히는 위험이 하나 있어요. 전세는 목돈이 통째로 남의 집에 들어가 있는 상태라 집주인이 못 돌려주면 그 돈이 묶여요. 보증금이 작은 월세는 그 위험이 작아요. 금액 차이가 크지 않다면 이 점이 결정적일 수 있어요.

계약 전, 서류 네 가지만 보면 돼요

1. 등기부등본 — 갑구에서 진짜 소유자인지(계약서상 임대인과 같은 사람인지), 압류·가압류·신탁이 있는지 봐요. 을구에서 근저당 채권최고액을 확인하고, 근저당 + 내 보증금이 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호예요. 잔금 치르는 날 아침에 한 번 더 떼어 보세요.
2. 건축물대장 — 위반건축물로 등재돼 있으면 전세보증보험 가입이 막힐 수 있어요. 다가구주택이면 방 개수와 층별 용도도 확인해요.
3. 임대인 미납국세 열람 — 국세는 내 보증금보다 먼저 배당받을 수 있어요. 계약 체결 후 보증금이 1천만원을 초과하면 임대인 동의 없이도 임대차 시작일까지 전국 세무서에서 열람할 수 있어요(2023년 4월 3일 시행). 계약 전이거나 1천만원 이하면 임대인 동의가 필요해요.
4. 시세 — 국토교통부 실거래가와 주변 매물을 비교해요. 빌라·오피스텔은 시세 확인이 어려워 전세가율이 부풀려지기 쉬우니 특히 조심해요.

다가구주택이라면 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액을 임대인에게 확인하고 계약서에 적어 두세요. 그 합계가 집값에 가까우면 순위가 뒤로 밀려 한 푼도 못 받을 수 있어요.

보증금을 지키는 날짜 — 전입신고 "다음 날 0시"

법이 보호해 주는 힘은 두 가지예요.

핵심은 "다음 날 0시"예요. 잔금을 치른 날 집주인이 같은 날 근저당을 설정하면 은행이 나보다 앞선 순위가 돼요. 그래서 계약서 특약에 이렇게 넣어 두세요.

"임대인은 잔금일 다음 날까지 해당 주택에 근저당권 등 새로운 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 해제되고 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다."

전입신고는 정부24, 확정일자는 인터넷등기소에서 온라인으로 할 수 있어요. 아래 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여돼요.

전월세 신고는 30일 안에

보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약이면 계약일로부터 30일 안에 주택 임대차 신고를 해야 해요. 2025년 5월 31일로 계도기간이 끝나 6월 1일 이후 체결된 계약부터 과태료가 부과돼요. 단순 지연·미신고 과태료 상한은 100만원에서 30만원으로 낮아졌고, 보증금·월세를 거짓으로 신고하면 100만원 기준이 그대로 적용돼요. 신고하면 확정일자가 함께 부여되니 사실상 세입자에게 유리한 절차예요.

최악의 경우 — 최우선변제와 보증보험

집이 경매로 넘어가도 보증금이 작으면 소액임차인으로서 다른 권리보다 먼저 일정액을 받을 수 있어요(2023년 2월 21일 기준).

두 가지를 기억하세요. 이 금액은 주택가액의 1/2을 넘을 수 없고, 기준은 계약일이 아니라 그 집에 담보물권이 설정된 날의 기준이에요. 2023년 2월 이전에 근저당이 잡힌 집이면 그때의 (더 낮은) 금액이 적용돼요.

보증금이 이 범위를 넘는다면 전세보증금 반환보증을 검토하세요. HUG·HF·SGI에서 취급하고, 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급해요. HUG 기준으로 전세계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 하고, 내 보증금 + 선순위채권이 기관이 산정한 주택가격의 일정 비율 안에 들어야 가입할 수 있어요. 가입 가능 여부와 보증료는 집마다 다르니 계약서에 도장 찍기 전에 미리 조회해 보는 게 안전해요.

2년 뒤 — 갱신요구권과 5% 상한

묵시적 갱신으로 연장됐다면 갱신요구권을 쓴 게 아니라서 갱신요구권 1회는 그대로 남아 있어요. 실제로는 2+2+2로 6년을 사는 경우도 있어요.

임대인이 "내가 직접 들어가 살겠다"고 하면 갱신을 거절할 수 있는데, 실제로 들어가지 않고 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상을 청구할 수 있어요. 나간 뒤에도 그 집의 임대차 정보를 열람할 수 있으니 의심되면 확인해 보세요.

나갈 때 보증금을 안 준다면 — 임차권등기명령

계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 그냥 이사 나가면 대항력과 우선변제권이 사라져요. 반드시 임차권등기명령을 법원에 신청하고, 등기가 된 것을 확인한 뒤에 이사해야 해요. 2023년 7월 19일부터는 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기를 촉탁할 수 있게 바뀌어서, 집주인이 일부러 잠적해도 절차가 멈추지 않아요.

중개수수료 상한 — 월세는 환산부터

중개보수는 상한요율 이내에서 협의하는 것이지 고정 요율이 아니에요. 아래는 주택 기준이고 시·도 조례로 정해요(부가세 별도).

월세는 거래금액을 먼저 환산해요.

거래금액 = 보증금 + (월세 × 100) — 이 값이 5천만원 미만이면 다시 보증금 + (월세 × 70)

• 전세 3억원 → 3억 × 0.3% = 90만원
• 보증금 1,000만원 / 월세 60만원 → 1,000만 + 6,000만 = 7,000만원 → 0.4% = 28만원(한도 30만원 이내)
• 보증금 500만원 / 월세 40만원 → ×100 하면 4,500만원(5천만원 미만) → 500만 + 2,800만 = 3,300만원 → 0.5% = 16.5만원

월세 살면 세금에서 돌려받으세요

임대차계약서의 주소와 주민등록 주소가 같아야 해요. 전입신고를 미루면 그 기간은 공제를 못 받아요. 주거용 오피스텔과 고시원도 대상이에요. 총급여 5,000만원인 사람이 월 60만원을 냈다면 720만원 × 17% = 약 122만원을 돌려받아요. 집주인 동의는 필요 없고, 놓쳤더라도 5년 안에 경정청구로 받을 수 있어요.

자주 묻는 질문