주택담보대출 한도는 "집값의 몇 %"만으로 정해지지 않아요. LTV(집값 기준), 주택가격별 한도, DSR(소득 기준) 세 가지를 따로 계산해서 가장 작은 금액이 실제 한도가 돼요. 연봉이 높아도 집값 기준에 막히고, 집이 비싸도 소득 기준에 막히는 이유예요. 아래 규제 수치는 금융위원회 자료를 기준으로 정리했어요(확인일 2026-10-01).
주택담보대출 한도집값·지역·연소득을 넣으면 LTV·시가별 한도·DSR 중 어디에 걸리는지 계산해요›
DSR·LTV·스트레스 DSR 뜻
| 용어 | 무엇을 보나 | 한 줄 뜻 |
|---|---|---|
| LTV (담보인정비율) | 집값 | 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있는지 |
| DSR (총부채원리금상환비율) | 소득 | 1년에 갚는 모든 대출의 원금+이자가 연소득의 몇 %인지 |
| 스트레스 DSR | 금리 변동 | DSR을 계산할 때 실제 금리에 가산금리를 얹어 보는 방식 |
LTV는 담보가 충분한지, DSR은 갚을 능력이 되는지를 봐요. 스트레스 DSR은 별도 규제가 아니라 DSR을 더 깐깐하게 계산하는 방법이에요. 실제로 내는 이자는 그대로이고, 한도를 계산할 때만 금리를 높게 잡아요.
DSR 계산식과 규제 비율
DSR(%) = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
- 은행 40%, 제2금융권 50% 이내여야 해요.
- 차주 단위 DSR은 총대출액이 1억원을 넘을 때 적용돼요.
- 주담대뿐 아니라 신용대출·자동차 할부 같은 다른 대출의 원리금도 모두 합산해요.
계산 예시: 연봉 6,000만원, 주담대 3억원
금리 연 4.0%, 30년 원리금균등, 다른 대출이 없다고 가정했어요.
| 구분 | 계산에 쓰는 금리 | 연간 원리금 | DSR |
|---|---|---|---|
| 실제 상환 기준 | 4.0% | 약 1,719만원 | 약 28.6% |
| 스트레스 DSR (가산 3.0%p) | 7.0% | 약 2,395만원 | 약 39.9% |
실제로는 매달 약 143만원을 내지만, 심사에서는 7.0%로 계산한 약 200만원을 낸다고 보고 40%를 넘는지 따져요. 같은 3억원이 실제 기준으로는 여유가 있어 보여도 스트레스 DSR로는 한도 끝에 걸리는 셈이에요.
스트레스 DSR 단계와 현재 가산금리
스트레스 DSR은 2024년 2월 은행 주담대부터 시작해 단계적으로 넓어졌고, 2025년 7월 1일부터 3단계가 시행 중이에요. 3단계에서는 은행과 제2금융권의 주담대·신용대출·기타대출이 모두 대상이에요.
| 대출 | 스트레스 금리 | 비고 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0%p | 2025년 10월 16일부터 하한을 1.5%p → 3.0%p로 상향 |
| 지방 주담대 | 0.75%p | 1.5%p의 50%만 적용(2단계 수준 유지) |
| 신용대출·기타대출 | 1.5%p | 신용대출은 잔액 1억원 초과일 때만 가산 |
지방 주담대의 2단계 유지는 금융위원회가 2025년 5월 발표 때 그해 말까지로 정했고, 이후 은행연합회 발표에 대한 보도 기준으로 2026년 12월 31일까지 연장된 상태예요. 스트레스 금리는 6개월마다 다시 정해지니 2027년에는 달라질 수 있어요.
위 가산금리는 변동금리 기준이에요. 일정 기간 금리가 고정되는 혼합형·주기형은 가산금리의 일부만 적용돼 한도가 더 나와요. 적용 비율은 고정 기간에 따라 달라지니 상품을 고를 때 은행에 확인하세요.
LTV 규제: 규제지역 40%, 그 밖은 70%
2025년 6월 27일과 10월 15일 대책으로 수도권·규제지역 기준이 크게 바뀌었어요. 2026년 4월 가계부채 관리방안과 8월 대책에서도 이 틀은 유지됐어요.
| 구분 | LTV | 근거 |
|---|---|---|
| 규제지역(서울 전역·경기 12곳) 무주택 일반 | 40% | 2025.10.15 대책 (70% → 40%) |
| 비규제지역 | 70% | |
| 생애최초 주택 구입 (수도권·규제지역) | 70% | 2025.6.27 대책 (80% → 70%) |
| 수도권·규제지역 2주택 이상의 추가 구입 | 대출 불가 | 2025.6.27 대책 |
주택가격별 주담대 한도 (수도권·규제지역)
LTV와 별도로 금액 상한이 있어요. 2025년 10월 16일부터 적용 중이에요.
| 주택 시가 | 주담대 최대 한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과 ~ 25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
생애최초라서 LTV 70%를 적용받아도 이 금액 상한은 그대로예요. 그 밖에 수도권·규제지역에서는 주담대 만기가 30년 이내로 제한되고, 주택 구입 목적 주담대를 받으면 6개월 안에 전입해야 해요.
연봉별 주택담보대출 한도 예시 (DSR 기준)
DSR 40%를 꽉 채웠을 때 빌릴 수 있는 금액이에요. 가정은 실제 금리 연 4.0%, 만기 30년, 원리금균등, 변동금리, 다른 대출 없음이에요. LTV와 주택가격별 한도는 반영하지 않은 소득 기준 금액이에요.
| 연소득 | 연간 상환 한도 (40%) | 스트레스 없음 (4.0%) | 지방 (4.75%) | 수도권·규제지역 (7.0%) |
|---|---|---|---|---|
| 4,000만원 | 1,600만원 | 약 2억 7,900만원 | 약 2억 5,600만원 | 약 2억원 |
| 6,000만원 | 2,400만원 | 약 4억 1,900만원 | 약 3억 8,300만원 | 약 3억 100만원 |
| 8,000만원 | 3,200만원 | 약 5억 5,900만원 | 약 5억 1,100만원 | 약 4억 100만원 |
| 1억원 | 4,000만원 | 약 6억 9,800만원 | 약 6억 3,900만원 | 약 5억 100만원 |
읽는 법은 이래요.
- 수도권·규제지역은 가산금리 3.0%p 때문에 스트레스가 없을 때보다 한도가 약 28% 줄어요. 연봉 6,000만원이면 약 1억 1,800만원 차이예요.
- 지방은 가산금리가 0.75%p라 감소 폭이 약 8%예요.
- 수도권·규제지역은 대략 연소득의 5배, 지방은 약 6.4배가 DSR 한도라고 어림할 수 있어요(금리 4.0%·30년 가정일 때).
- 실제 금리가 높아지면 한도는 더 줄어요. 금리와 만기를 바꿔 가며 월 납입금을 확인해 보세요.
대출 이자 계산기금리·기간을 바꿔 월 납입금과 총 이자가 어떻게 달라지는지 확인해요›
세 기준을 함께 적용한 예: 8억원 주택, 연봉 7,000만원
조건은 위 표와 같고(4.0%·30년·다른 대출 없음), 지역과 유형만 바꿨어요.
| 경우 | ① 집값 × LTV | ② 가격별 한도 | ③ DSR 한도 | 실제 한도 |
|---|---|---|---|---|
| 규제지역 · 무주택 일반 | 3억 2,000만원 (40%) | 6억원 | 약 3억 5,100만원 | 3억 2,000만원 (LTV) |
| 규제지역 · 생애최초 | 5억 6,000만원 (70%) | 6억원 | 약 3억 5,100만원 | 약 3억 5,100만원 (DSR) |
| 지방 비규제지역 | 5억 6,000만원 (70%) | 없음 | 약 4억 4,700만원 | 약 4억 4,700만원 (DSR) |
같은 집, 같은 연봉인데 한도가 1억원 넘게 달라져요. 규제지역 일반 차주는 LTV에, 생애최초와 지방은 DSR에 걸려요. 3억 2,000만원을 4.0%·30년으로 빌리면 월 납입금은 약 153만원이에요.
한도를 줄이는 다른 대출
DSR은 모든 대출을 합산하기 때문에 기존 대출이 있으면 주담대에 쓸 수 있는 몫이 줄어요. 특히 신용대출은 DSR을 계산할 때 만기를 5년으로 보고 원금을 나눠 갚는 것으로 계산해서, 실제로는 이자만 내고 있어도 부담이 크게 잡혀요.
연봉 6,000만원, 수도권·규제지역(계산 금리 7.0%), 30년 기준이에요.
| 기존 대출 | DSR에 잡히는 연간 원리금 | 주담대 한도 | 줄어드는 금액 |
|---|---|---|---|
| 없음 | 0원 | 약 3억 100만원 | — |
| 자동차 할부 2,000만원 (연 6%, 5년) | 약 464만원 | 약 2억 4,300만원 | 약 5,800만원 |
| 신용대출 3,000만원 (연 5%) | 750만원 | 약 2억 700만원 | 약 9,400만원 |
신용대출 3,000만원은 원금 600만원(3,000만원 ÷ 5년)에 이자 150만원을 더해 연 750만원으로 잡혀요. 3,000만원짜리 대출이 주담대 한도를 9,400만원이나 줄이는 이유예요.
전세대출은 원래 차주 단위 DSR에 들어가지 않지만, 2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출은 이자 상환분이 DSR에 반영돼요. 집이 있는 상태로 전세대출을 쓰고 있다면 그 이자만큼 한도가 줄어요.
전세대출 이자전세대출 금액과 금리를 넣어 1년 이자가 얼마인지 확인해요›
자주 틀리는 점
- "DSR 40%면 월급의 40%까지 갚으면 된다" — 세전 연소득 기준이고, 스트레스 금리를 얹어 계산하기 때문에 실제 납입액은 그보다 훨씬 낮은 선에서 한도가 정해져요.
- "스트레스 DSR이 적용되면 이자가 오른다" — 한도 계산에만 쓰여요. 실제 대출 금리는 달라지지 않아요.
- "LTV 70%니까 집값의 70%가 나온다" — 수도권·규제지역은 6억·4억·2억 상한이 먼저 걸릴 수 있고, DSR이 더 낮으면 그 금액까지만 나와요.
- "원금균등이 이자가 적으니 무조건 유리하다" — 초반 원리금이 커서 DSR 계산에서는 불리해요. 상환 방식별 차이는 원리금균등 vs 원금균등, 어떤 게 유리할까에 정리했어요.
규제는 대책이 나올 때마다 바뀌고, 은행마다 자체 기준으로 한도를 더 줄여 운영하기도 해요. 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출은 기준이 따로 있어요. 이 글의 숫자는 구조를 이해하기 위한 예시이고, 실제 한도는 대출을 신청할 금융회사 심사에서 정해져요.
자주 묻는 질문
DSR 40%는 어떻게 계산하나요
모든 대출의 1년치 원금과 이자를 더해 세전 연소득으로 나눠요. 연봉 6,000만원이면 연간 원리금 합계가 2,400만원 이하여야 해요. 은행은 40%, 제2금융권은 50%가 기준이고, 총대출액이 1억원을 넘을 때 적용돼요.
스트레스 DSR 가산금리는 지금 얼마인가요
확인일 2026-10-01 기준으로 수도권·규제지역 주담대는 3.0%p, 지방 주담대는 0.75%p, 신용대출·기타대출은 1.5%p예요. 신용대출은 잔액이 1억원을 넘을 때만 가산돼요. 6개월마다 다시 정해져요.
LTV와 DSR 중 어느 쪽이 적용되나요
둘 다 적용돼요. 집값 × LTV, 주택가격별 한도, DSR로 역산한 금액을 각각 구해 가장 작은 금액이 한도예요. 집값에 비해 소득이 낮으면 DSR에, 소득에 비해 규제지역 집값이 높으면 LTV나 금액 상한에 걸려요.
생애최초 구입이면 한도가 더 나오나요
수도권·규제지역에서도 LTV는 70%가 적용돼 일반 무주택자의 40%보다 높아요. 다만 주택가격별 한도(15억원 이하 6억원)와 DSR은 똑같이 적용되기 때문에, 소득 기준에서 먼저 막히는 경우가 많아요.
신용대출을 갚으면 주담대 한도가 얼마나 늘어나나요
신용대출은 5년 만기로 계산돼 연간 원리금이 크게 잡혀요. 본문 예시(연봉 6,000만원, 수도권·규제지역, 30년)에서는 연 5% 신용대출 3,000만원이 없어지면 주담대 한도가 약 9,400만원 늘어요.
