평과 ㎡ 환산법 — 전용면적·공급면적이 다른 이유

부동산 앱에는 84㎡라고 적혀 있는데 중개사는 34평이라고 부릅니다. 둘은 같은 집인데 숫자가 전혀 안 맞아요. 84를 3.3으로 나누면 25평쯤 나오는데 왜 34평일까요. 면적을 재는 기준이 서로 다르기 때문입니다. 여기만 이해하면 매물을 볼 때 헷갈릴 일이 없어요.

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평과 ㎡ 바꾸기

1평 = 약 3.3058㎡ / 1㎡ = 약 0.3025평

정확히는 1평이 400÷121㎡입니다. 계산할 때는 이렇게 하면 돼요.

• 평 → ㎡ : 평 × 3.3058
• ㎡ → 평 : ㎡ ÷ 3.3058, 또는 ㎡ × 0.3025

암산으로는 ㎡에 0.3을 곱하면 대략의 평수가 나옵니다. 84㎡라면 84 × 0.3 = 25.2평 정도죠. 그런데 시장에서는 이 집을 34평이라고 부릅니다.

34평이 84㎡인 이유

앞의 84㎡는 전용면적이고, 34평은 공급면적을 평으로 바꾼 값이에요. 서로 다른 것을 재고 있으니 숫자가 안 맞는 게 당연합니다.

법에서 쓰는 이름은 주거전용면적·주거공용면적·그 밖의 공용면적이고, 시장에서 말하는 "평수"는 대개 공급면적 기준입니다. 84㎡ 전용에 공용을 더하면 112㎡쯤 되고, 이걸 평으로 바꾸면 약 34평이 됩니다.

서비스면적이라는 말도 나오는데, 발코니처럼 면적 계산에 안 들어가면서 실제로는 쓰는 공간을 말해요. 같은 84㎡라도 발코니가 넓으면 체감 크기가 달라집니다. 요즘 아파트가 예전보다 넓게 느껴지는 이유 중 하나예요.

전용률은 공급면적에서 전용면적이 차지하는 비율입니다. 같은 34평이라도 전용률이 높으면 실제 쓰는 공간이 더 넓어요. 아파트는 보통 70~80%대이고 오피스텔은 이보다 낮은 경우가 많습니다.

85㎡가 자꾸 나오는 이유

부동산 기사에서 85㎡라는 숫자를 반복해서 보게 됩니다. 국민주택규모의 기준이기 때문이에요.

국민주택규모 = 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하 (수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하)

이 기준은 청약, 세금, 대출 등 여러 제도에서 갈림길이 됩니다. 예를 들어 월세 세액공제도 국민주택규모 이하이거나 기준시가 4억원 이하인 주택이 대상이에요. 85㎡를 평으로 바꾸면 약 25.7평인데, 이게 흔히 말하는 "34평 아파트"의 전용면적 상한선 언저리입니다.

여기서 주의할 점은 이 기준이 전용면적이라는 거예요. 공급면적 34평이어도 전용이 85㎡를 넘으면 국민주택규모가 아닙니다.

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땅 면적은 또 다릅니다

토지에서는 평 대신 제곱미터와 함께 예전 단위가 남아 있는 경우가 있어요. 1정보는 3,000평, 1단보는 300평, 1홉은 0.1평입니다. 등기부나 토지대장에는 모두 ㎡로 적혀 있으니, 평으로 듣더라도 서류의 ㎡를 기준으로 확인하세요.

공식 서류는 전부 ㎡로 표기됩니다. 평은 관습적으로 쓰는 말이라 계약서나 등기부에는 나오지 않아요. 거래할 때는 반드시 서류의 ㎡ 숫자를 보고 판단해야 합니다.

자주 묻는 질문